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香港富婆一肖中特资料: 博鰲實錄 楊現領:房地產中介市場的新經紀時代

2018-07-23 來源:房訊網 點擊 評論

冰心论坛一肖中特 www.vxber.icu   房訊網訊7月23日,2018博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞理文索菲特度假酒店隆重舉辦,論壇由中國商業報道領導者《21世紀經濟報道》發起、全聯房地產商會聯合主辦,是中國目前規格最高,影響最大的房地產專業論壇之一。

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  7月23日,2018博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會主論壇開幕,貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在論壇上發表精彩演講,從用戶主權、信息真實、分工合作、平臺驅動四個方面分享了新經紀時代的特征和展望。

  以下是楊現領致辭實錄:

  楊現領:大家下午好,很高興有機會跟在座的開發商和上下游行業介紹中介行業,我們的發展伴隨著1998年的房地產改革開始,我們這個行業基本上也有了近20年的歷史,老前輩中原是從香港到內地發展的企業。我們中介行業伴隨著1998年公房出售,經歷了市場化的改革,走過了20年的春秋,這是有大的變化。

  總體來講,這兩年行業變化的幅度和范圍超過了過去20年,發生了非常大的變化,無論是表面的變化或者是真實的變化。有的變好了,有的變差了。今天的確看到了互聯網對行業的影響,同時我們也看到,有些東西沒有發生大的變化。如果將今天的時間點向未來做展望,跟歷史進行區分,未來大的時代,我們稱之為新經紀時代,我認為是行業底層的思考邏輯,形成行業最大的共識公約數,代表行業和底層。什么時候用戶的話語權變成主導,行業就會很好,想差都不會差。今天我們的行業是國家監督的,不知道未來是怎樣的,這就是非??膳碌?。如果跟消費者密切,消費者在生產過程、消費過程,有足夠的信息透明度,我們知道消費者需要什么東西的時候,這個行業進步的速度會快。我們這個行業讓用戶在消費周期起到更大的作用的時候,這個行業變革的速度,才會加快。核心點在于一個行業只要對用戶好,基本上差不了。

  信息真實這件事情,不僅僅是二手房、租賃行業、開發行業的信息都不夠真實,消費者沒有地方了解我買的是什么房子,今天我們對全品類房屋的全面性、準確性、及時性,消費者有非常高的期望,信息真實了兩個層面才會發生變化,第一個層面消費者的交易成本降低,搜索信息的成本降低。今年購買新房或者是二手房找到房源信息是比較難的,決策成本降低。第二真實信息的情況下,行業之間形成合作,合作的成本會降低。總體讓行業的運行效率得到提升,效益成本下降。

  第三分工合作,行業是不太合作。我們經??吹街性員呤橇醇?,鏈家旁邊是麥田,旁邊是我愛我家,這是行業未充分競爭的表示,行業應該在分工協作下競爭,每個人做自己擅長的事情,現在競爭不充分,大家做相同的事情。我問麥田董事長,過去十年發生了怎樣的變化,行業的效率從人均十單下崗到人均4單,消費者給我們的感覺就是沒有改善,不是因為喜歡我們才找我們,今天是不得不找我們,才找我們的,這是非??膳碌?。因為行業沒有形成分工合作的生態,大家都做相同的事情,今天中國房地產開發商快速的集中,也許是良性的循環,我們也看到,集中背后開發商之間到底是否有差異,龍湖、萬科、恒大、碧桂園為消費者提供不同的房子,現在提高周轉和去庫存化,房屋的質量在倒退。限價也令集中度上升,房子會越來越少。行業分工合作的生態環境才是健康的,今天所有的行業都是這樣的,無論是二手或者是新房都是大而不強,什么叫強?就是消費者認可。我們去日本調研,日本的中介公司只有300家,我認為他們是強的,因為消費者認可他們。認可的標準是收6%的中介費,我們收2%消費者都覺得貴,因為消費者覺得沒有提供相應的服務,所以覺得貴。中國和臺灣市場,中介費最低的就是香港和中國內地,都是2%,總體比較低的。這個行業只有分工協作,才可以建立正反饋。

  第四平臺驅動,不僅僅是房地產行業,我們在出行、零售、信息搜索和社交各個品類都出現平臺類的企業,在工業時代,公司是文明的核心。在互聯網時代,平臺是商業文明的核心。平臺的崛起不是短期的事情,也不是企業和公司的愿景,實際上是行業的愿景,互聯網時代和現代文明的產生是必然的。房地產是最晚產生的,原因比較復雜,結構比較脆弱。未來只要有價值和有能力的平臺,才會進入比較好的循環。這是我們對新經紀的四個基礎定義,也是我研究的角度和我的觀察,不一定對。如果讓施老師講,也許他都是相反的。因為行業有選擇而不同,人和人之間最大的差異是認知的差異,拉開時間來看,我們對行業的判斷到底是怎樣的。

  一個企業形成的路徑,根本上取決于到底是如何看待這個世界的。實際上我們認為,我作為研究人員看到世界的不是眼睛,真正讓你看到世界的是你的認知。我做房地產研究十多年,我從研究的角度來說,還是比較可怕的。十多年沒有太多的進步,研究倒退了,對于房地產記錄信息,我們沒有地方了解房價,無法了解房價是如何判斷的。

  歸根到底就是消費者缺少公開透明的渠道了解真實的信息,房價上漲了怎么辦,我們的第一反應是將高價房隱藏下來,政府的要求是不要使房屋價格上去了。我們認為消費者看不到就真的不知道,實際上不是這樣的,消費者看不到會更加的焦慮,因此買房的沖動更強,恐慌更強。無論是房地產中介行業還是大的房地產企業,信息面、生態面做基礎的改變。

  平臺和平臺之間有幾個邏輯會改變,單純的信息發布平臺,交易沒有形成閉環,效率沒有提升,消費者的體驗沒有改進。未來無論是貝殼或者是其他的,或者是外來的物種,會產生結算的平臺,貝殼做不成,也會有其他的企業做成平臺,如何做成高效和效率,我認為有幾個特點。這樣的平臺,要徹底的改變信息的數量和信息的質量,徹底的改變經紀人的數量和經紀人的質量。今天這個行業的經紀人數量不夠多,核心是結構,專業性怎么樣,房源信息的質量怎么樣,現在房源信息很多,90%都是假的,如何改進供給端的質量,阿里和京東的崛起,改變了零售生態領域中的供給數量和供給的質量。我們可以確保在這里買到東西,且買到好的東西,這就是改變供給。

  改變生態,能夠帶來效率的提升,信息合作也會提升??梢源蠓鵲慕檔托幸檔慕灰追延?,行業中三項費用,找人的費用,找信息的費用,經紀人間信任的費用非常的高。找不到好的經紀人,因此三項交易成本都很高,我們如何建立交易費用低的市場。為什么平臺一定會崛起,為什么FACEBOOK和谷歌會崛起,因為將交易費用降到零,這就是互聯網大幅度的降低了我們的交易成本。實際上互聯網對我們行業沒有下降,而且還提升了。因為信息的海洋泛濫了,假信息太多了,我們的決策變得更高了,降低整個行業的交易成本,快速的提升行業的全要素生產力,我們知道怎么樣衡量國家和社會進步的效率。經濟學提出了全要素,行業的全要素提出,技術進步,交易成本進一步的降低。我認為都需要平臺來做這些事情,怎么樣能夠將行業的整體生態由負轉變為正,這些都是我們需要思考的。

  平臺與公司之間建立怎樣的關系,今天大的房地產中介與公司之間到底是怎樣的,怎樣的關系是合理的,這是利益分割關系。我不知道大家是否了解行業,總共二手房交易一年下來,北京是8000億元,全國市場是5萬億市場,按照2%計算出1000億元的交易費用,五、六百億是管理費用和系統開發成本,五、六十億是端口費,分割了部分的傭金,核心是否可以創造價值。能夠抵御周期的波動,在市場下行的時候,提供更多的穩定性的收入,市場波動的時候,對沖下行的風險,這是平臺和公司之間的關系發生了變化。過去經常問一個問題,經紀人到底是什么,站在公司的角度來問,經紀人是我的產品,我的客戶還是我的員工,未來的時代,這個問題要反過來,站在經紀人的角度,公司是什么,是否可以為我提供價值,如果沒有價值的話,我就不購買,經紀人有角色和主動性,我購買公司的服務,今天我們是管理經紀人,將他們當做員工,好的就是當做客戶,終極路徑是經紀人選擇公司,這個行業才會建立更加健康的關系。

  經紀人之間由競爭走向合作,經紀人和消費者之間變為成交為王,因為時間的關系,我就介紹到這里,謝謝。