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一肖中特平诗句: 嚴查下的太原樓市:無證銷售、違規排號等亂象仍頻現

2018-07-28 來源:中國經營網 點擊 評論

冰心论坛一肖中特 www.vxber.icu   30余人擠在一個面積不足50平方米的售樓部內,搶購五證不全的房源。這是近日《中國經營報》記者在太原、晉中采訪時看到的景象。

  盡管在此之前,住建部等七部委聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(以下簡稱“《通知》”),決定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、太原等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

  但記者近日走訪調查了解到,山西太原、晉中兩地房地產違法違規行為依舊存在。

  比如,捂盤惜售或者變相囤積房源;在取得商品房預售許可前,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用;發布未取得許可或備案的房地產項目預售、銷售廣告等。

  面對記者就樓市相關問題的采訪請求,兩地相關政府職能部門予以拒絕。太原市房管局表示不接受采訪,而晉中市住建局則稱因其他工作,暫時無法回復。

  太原剛需外溢

  “三山環抱、一水中分,近幾年,太原都在不斷向南發展,因此,在南邊買房更有升值空間?!蔽蘼凼塹鋇爻鱟獬鄧凈故欠康夭幸抵薪槿聳?,這是他們對太原房地產市場較為常見的判斷,三山是指太原東、西、北三面都有山脈,一水則指的是由北到南貫穿太原的汾河。

  太原向南發展繞不開的主題則是太原同城化。榆次區隸屬于晉中市,西北與太原市相連,距太原市中心僅25公里。太原晉中同城化自上世紀90年代伴隨著太原都市圈概念提出,2002年進入實質性操作階段,2007年寫入了省政府工作報告,2009年被納入國家級層面并在2012年列為全省“十二五”發展重點。

  或許在太原榆次進行同城化建設之前,知道榆次的人不多,但隨著同城化口號的提出與同城化建設腳步的加快,越來越多的人開始了解和關注榆次?!埃ù飼埃┯艽蔚姆孔又饕山腥寺?,太原的房子主要由太原人買,隨著太榆同城化進程的推進,原先的這種市場格局已經被打破?!幣幻熘鋇胤康夭諧〉娜聳咳銜?。

  在榆次買房的太原人主要是看到了榆次的房價相對較低,“盡管這兩年榆次的房價上漲也很快,但是相對來說價格還是低于太原,更多的剛需(人群)能夠承擔得起。另外一個原因是今年以來,太原市場上小戶型的房源較少,這迫使不少打算置業的剛需家庭將目光放在了榆次?!鄙鮮鋈聳拷徊椒治齔?。

  記者走訪了解到,太原榆次兩地僅有20多分鐘的車程,榆次的多個熱銷樓盤價格在8000元/平方米上下,而太原則至少13000元/平方米起,并且小戶型房源較少。

  另外,今年以來,太原房地產供應緊缺,也促使剛需客戶選擇在榆次置業。第三方機構的統計數據顯示,2017年~2018年上半年市場除個別月份外,供求比均小于1,市場供不應求狀況明顯,供應相對緊缺,市場以去化舊有庫存為主。2018年上半年,太原住宅市場累計供應339.74萬平方米,累計成交375.58萬平方米,與2017年同期持平,成交均價11993元/平方米,均價同比上漲27%。

  行業人士稱,不同的限購政策也對市場產生了較大影響。住建部5月9日就房地產市場調控問題約談太原市政府相關負責人后,5月14日,太原市人民政府印發《關于加強房地產市場調控工作的實施意見》(并政辦發〔2018〕23號)(以下簡稱“《意見》”),提出實施住房限購政策、加強商品住房銷售價格管理、加強商品房預售審批管理等多項具體措施。而榆次則不限購。

  無證預售頻現

  位于太原市西中環科技大學附近的小米國際廣場是太原市的一個城改項目,資料顯示,2014年山西陸海通房地產開發有限公司進駐項目,開啟了太原市南社村城改的序幕。該項目總占地225畝,總建筑面積90萬平方米。

  7月16日,記者以購房者身份進入該項目售樓部了解到,該項目的商品住房已經銷售完畢,目前對外銷售的是公寓產品。不過,置業顧問明確告訴記者,目前銷售的公寓還未取得預售許可證,在五證中,前期的四個證也還暫時未辦理,“因為項目是一個城改項目,目前已經完成了拆遷手續,馬上就要進入打地基階段?!?/p>

  另外,該項目還推出了優惠銷售政策,交2萬元可以享受8.5折的優惠,首付30%還可以享受9.9折的優惠。置業顧問給記者計算的一套建筑面積75.64平方米的公寓,優惠折扣下來,總價為90余萬元,單價為1.2萬元/平方米?!霸諤康夭諧∩?,這個價格的五證齊全項目幾乎沒有?!?/p>

  “交了首付就要草簽,草簽合同的價格是釘死的,五證齊全后,價格上漲也與你沒有關系?!備彌靡倒宋式徊澆檣艿?,該項目的價格還在不斷上漲,第一批的價格在9000元/平方米左右,“已經接到通知,月底還會上漲,越早買越合適?!?/p>

  位于太原南郊與榆次區交界處的龍城金帝園項目(三期)也存在無證銷售的行為。該項目建設地點雖然在榆次區,但是售樓部卻設在了太原市小店區晉陽街塢城路。

  7月16日,記者根據金帝園項目的一名置業顧問發給記者的定位找到售樓部,與其他房地產項目的售樓部相比,金帝園的售樓部顯得簡陋,一樓大廳除了擺設著落滿灰塵的沙盤外,只有一張桌子和幾把椅子,二樓是辦公室區域。但是當天看房的人員較多,二樓沙發區也坐滿了前來咨詢的客戶。

  “如果五證齊全的話就不是這個價格了?!筆勐ゲ康囊幻靡倒宋式檣?,項目一期、二期已經交房入住,現在銷售的是三期產品,即5號樓和6號樓,并且這兩棟樓也不是所有的房源都出手,目前只對外銷售這兩棟樓的3單元。

  在價格方面售樓部也推出了交1萬元減500元的優惠措施,即訂房當天繳納1萬元團購費,房屋單價減少500元/平方米。在首付方面,更顯得草率,“100平方米以下的房子首付只要15萬元,100平方米以上的需要20萬元?!敝靡倒宋式檣?,其余款項等預售證下來網簽的時候多退少補。

  “今天只是算價格,明天開始正式訂房,訂房3天之內必須交齊首付?!鄙鮮鮒靡倒宋式檣?。

  7月17日早上,記者再一次到金帝園售樓部時發現,30余人擠在狹小的售樓部內搶購,已經有客戶交錢后陸續離開,而售樓部也僅僅是給交了錢的客戶一張收據,收費的內容是團購費,收據上的公章是山西易居文化傳媒有限公司。

  “我們都是周邊的村民,看到項目已經有人居住了,應該沒有問題?!倍雜詡欽叩P牡奈逯げ蝗欠裼蟹縵盞奈侍?,一名打算訂房的人員如此說道。

  除了項目周邊的村民外,該項目還吸引了太原的剛需客戶,“這個價格算是整個太原最低的了,太原市區的買不起,只能來這里買房?!?/p>

  “嚴查之后,無證預售的行為越來越少了,品牌房企幾乎不會這樣做,只有一些小開發商為了盡快回籠資金才會鋌而走險,但是,可以肯定的是,五證不全就開始銷售的絕不僅僅是這兩個項目,你只是沒有發現其他的項目而已?!碧幸幻康夭腿爍嫠嘸欽?。

  捂盤惜售難界定

  記者在采訪中了解到,一方面,一些開發商在未取得預售證之前就開始以認購、認籌的方式收取認籌金、誠意金。另一方面,卻存在部分取得預售證后長期不開盤的項目。

  位于小店區龍城大街與平陽南路交叉口東南角的首開·國風瑯樾是北京首都開發股份有限公司(600376.SH,以下簡稱“首開股份”)在太原的第二個項目,占地400畝的龍城公園是項目的主要賣點,記者了解到,該項目19、21、22號樓已經取得了預售許可證,置業顧問提供給記者的項目預售許可證號為“(2018)并商房預售字第(0089)號”,預售許可證號取得的時間顯示為2018年6月21日,但是該項目一直未開盤。

  “目前還在排號,開盤時間確定在下周六(7月28日)?!?月17日,首開·國風瑯樾的置業顧問向記者介紹稱,此次開盤一共有500多套房源,目前已經有300多客戶排號。

  首開股份方面在接受記者采訪時表示,此次開盤計劃推出478套房源,目前認籌320組左右,暫定7月28日開盤。雖已拿到預售證,但還未登報公示和網絡公示,還需要辦理公示手續,在未辦理公示手續的情況下無法提交購房合同至房地局進行審批,而在購房合同沒有通過審批的情況下是無法開盤銷售的?!安⑶夷殼拔曳秸詼運蟹吭吹墓參藁鸞斜赴剛?,在手續辦理完畢之前也是無法開盤銷售的?!?/p>

  記者也了解到,《廣告法》規定,開發商在拿到預售證后,才能進行項目銷售信息的對外宣傳和開展相關經營活動,“我方尚需要對置業顧問進行相關的培訓并且進行相關開盤流程的梳理,避免對客戶造成錯誤信息的輸出,引發一系列客戶問題,影響客戶滿意度和本項目及品牌口碑?!?/p>

  首開股份還解釋稱,《意見》第二條規定:購買首套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低于30%,貸款利率按基準利率執行;購買第二套住房的居民家庭申請商業性個人住房貸款,首付款比例不低于40%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍?!壩捎詬玫骺卣叩某鎏?,我方尚且需要與銀行協調按揭辦理等事宜,保障購房客戶的正常按揭辦理。目前,我方正在積極辦理開盤前相關手續及積極籌備開盤相關事宜,并不存在捂盤惜售的情況?!?/p>

  不過記者也注意到,上述《意見》規定,實行商品住房銷售房源價格公示、明碼標價制度。房地產開發企業在取得預(銷)售許可證后,要在10日內公開全部準售房源及每套房屋銷售價格,并明示不漲價銷售的承諾。全部準售房源必須一次性對外開盤銷售,不得采取分批、分次開盤等方式捂盤惜售。商品住房售樓場所醒目位置必須放置標價牌、價目表和價格手冊,有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式明碼標價。

  記者在該項目銷售現場走訪時,未發現對銷售房源的價格進行公示,置業顧問也介紹稱,“目前,價格還未出來,只有在開盤前一天才會確定,只能根據上一批的價格估算?!?/p>

  不過,首開股份則表示,6月29日已經在銷售案場進行了準售房源及每套房屋銷售價格的公示,公示的價格為提交房地局的審批價格?!跋殖∠廴嗽彼檔姆課菁鄹衩揮信呂?,指的是我方最終的開盤折扣體系和每套房源價格,這是在開盤前一天才會下達給銷售人員的?!?/p>

  記者致電太原市房地產監察大隊時,其工作人員稱,在他們的網上未查到該項目19、21、22號樓的預售許可信息,對于拿到預售證一個多月的時間還未開盤算不算捂盤惜售,該工作人員表示目前無法對其定性,也沒有明文規定要求拿到預售證后需要多少時間內開盤,對此情況他表示需要做記錄了解后才能答復。

  易居智庫研究中心研究總監嚴躍進認為,捂盤惜售分為3個方面:一是符合預售的時候卻不積極拿預售證;二是取得預售證后不及時開盤;三是開盤以后卻告知房屋已經銷售完畢?!按庸こ躺纖?,如果工程達到總樓層1/3等情況,那么就需要督查開發商進行預售。如果懈怠,可以認為是捂盤的做法,或者說開盤后交易異常低等情況,這個時候都需要界定為捂盤的做法。一般情況下,取得預售許可證一周后就要求開盤,超過這個期限就可以被認定為捂盤?!?/p>

  排號問題難止

  按照七部委的《通知》,在取得商品房預售許可前,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用;發布未取得許可或備案的房地產項目預售、銷售廣告等都是此次專項行動整治的重點。

  但是記者實地采訪了解到,上述被認定為房地產開發企業違法違規行為在太原、晉中房地產市場依然存在。

  位于太原市萬柏林區的萬科長風公館項目處在長風西街與晉祠路交匯處,毗鄰長風商務區,周邊項目多以大戶型為主,該項目以80多平方米的小戶型受到了剛需家庭的青睞。

  不過,記者了解到,該項目在未取得預售證就開始廣泛宣傳,并開始認籌。記者也在太原市的多個地方看到“萬科長風公館意向全城啟動”的宣傳牌。

  “預售證還未下來,預計周五就可以拿到,開盤時間定在這周末或者下個周末?!?月17日,在萬科長風公館的售樓處置業顧問如此介紹。

  相比于其他房企一兩萬的認籌金,萬科的認籌金需要10萬元,“5萬元是認籌金,另外的5萬元是升籌金?!敝靡倒宋式檣?,認籌的方式是將銀行卡綁定在萬科一款名為萬生活的APP,“四大銀行都可以,相當于以定期存款的方式把10萬元定存在里面,如果選不到合適的房,會退還到原來的銀行卡,到時候選房也是在APP上選房?!?/p>

  另外,置業顧問還介紹稱,認籌后還有3個優惠活動:一是交5萬元抵10萬元;二是“日進斗金”,即交了10萬元認籌,在開盤之前的每天都會給客戶返還100元;三是有1個點的優惠。

  不過,太原萬科相關負責人在接受記者采訪時稱,長風公館項目沒有進行所謂的“認籌”,而是做了會員資格的認證,用于后期參加萬科的活動,“10萬元還是在客戶卡里面,我們并沒有收錢,是為了確定在取得預售證后客戶有能力來買房?!?/p>

  另外,上述負責人還介紹,不僅可以通過萬生活APP的方式認定,另外一種方式是通過客戶的銀行卡認定。

  在晉中,記者了解到,同樣存在未取得預售許可證就開始收取認籌費的現象。首創國際學園是首創集團投資建設的大型城市綜合體項目,位于山西大學城內,項目周邊高校林立、路網通達。

  “2號樓和4號樓馬上就要開盤了,現在還在排號?!筆狀垂恃г笆勐ゲ恐靡倒宋式檣?,將要開盤的是2、4、7、9號樓,都暫未取得預售許可證,按照開發商的計劃,2、4號樓先開盤,7、9號樓后開盤,2、4號樓共有300多套房源,目前已經有400多客戶排號。

  另外,該置業顧問還介紹,該項目的排號費為1萬元,排了2、4號樓的號如果選不上房,可以直接轉為7、9號樓的排號。

  由紅星置業開發的紅星天鉑項目也處在大學城板塊,該項目售樓部置業顧問介紹稱,7號樓和9號樓取得預售許可證后中間戶已經開盤并銷售完,現在僅剩一套頂層戶型?!吧洗慰逃?500多人排號,一共有1700多套房源,下次加推的是這兩棟樓的邊戶?!?/p>

  晉中市住建局房產科的工作人員明確表示,多次分批、分幢開盤拖延上市銷售屬于違規行為,但是上述兩棟樓是否取得了預售許可證,他們則無法確定。記者在晉中住建局官方網站審批專欄中未找到上述兩棟樓的預售許可信息。

  記者多次聯系文中所述的項目開發企業,但部分企業截至發稿依舊未予回復。記者也相繼聯系了太原市委宣傳部、太原市房管局,但對方婉拒采訪。晉中市住建局接受采訪的一名工作人員稱,對所采訪的問題掌握得“不全面”,而后續按該局要求發送的采訪函件則未予回復。(中國經營網 王登海)