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内部一肖中特平: 碧桂園暫緩三四五線城市全覆蓋同時 暫緩投資拿地

2018-07-15 來源:澎湃新聞 點擊 評論

冰心论坛一肖中特 www.vxber.icu   碧桂園自暫緩“全覆蓋“,并自6月11日起,暫緩投資拿地。

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  全球最大住宅開發房企碧桂園(02007.HK)正在放緩擴張的步伐,在暫緩“全覆蓋“戰略同時,還在內部小范圍內通知:自6月11日起,暫緩投資拿地、工程款進度支付至第四季度,如有特殊情況需區域總裁請示。

  此前的7月4日,澎湃新聞(www.thepaper.cn)曾報道,從不同的信源處獲悉,“‘全覆蓋’在內部已經明確叫停,暫不對外宣揚?!?/p>

  其口中所謂“全覆蓋”戰略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達的鎮區均需有碧桂園的項目。

  2017年底,碧桂園總裁莫斌曾簽發關于發布《勞斯萊斯項目拓展階段性獎懲措施》的通知,針對三四五線城市提出“全覆蓋”的概念。

  通知要求,2017年11月至2018年底,各區域公司需要下沉至管轄范圍內的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發達鎮區(人口在1萬人以上的鎮)。

  此外,全覆蓋還納入到區域公司的獎懲條款之中,區域獲取獎勵的前提是完成全覆蓋,2018年年底前,未能實現全覆蓋的區域總裁通報批評、執行總裁免職,如今這一措施被提前宣布終止。

  有碧桂園內部人士向澎湃新聞透露,集團對于全覆蓋的考核并未嚴格執行,那些并未按計劃完成全覆蓋階段目標的區域并未受到處罰。

  不僅如此,另有來自碧桂園某區域公司的投資負責人向記者透露,自己雖未能直接聽到暫緩全覆蓋的消息,但在執行層面和考核層面,已經發生了一些變化。

  上述投資負責人介紹,“之前全覆蓋是要真的在每個縣、每個符合要求的鎮都要拿到地,現在放松了,我所在的區域是如果集團授權價格因為過低不足以拿地,經過集團評定同意后,該種情況也算是全覆蓋的?!?/p>

  考核放松的情況不只在該區域出現,另一個區域的碧桂園內部人士透露,其所在的區域雖然并未完成發達鎮的覆蓋,也被算作已經是完成全覆蓋。

  此外,碧桂園暫緩投資拿地的行為已經被市場同行關注。數家房企相關投資負責人向記者表示:按照碧桂園過往的投資風格,有些土地是會去拿的,即便拿不到至少也是會參與競拍的,但現在的情況是,連碧桂園原有的銷售很好的項目周邊的地塊,他們也不去拍了?!拔頤欠植磺宄塹乜槲侍?,還是一直沖在三四線前沿的碧桂園對市場的判斷發生了變化,我們還專門去找他們溝通過?!幣幻科笸蹲矢涸鶉蘇庋檔?。

  此外,至少有來自五個區域的碧桂園內部人士向澎湃新聞透露:現在的工作一切圍繞現金流轉,合作項目中,不做不能“操盤”的項目。

  房地產項目中合作開發中的“操盤”是指,某一家企業掌握營銷、工程、設計、開發報建等重要部門之后,整個項目的運營節奏和節點均按照該企業的接受的方式進行。

  以碧桂園為例,要求三四線城市的項目必須拿地即開工,并堅持“456”原則,即4個月開盤,5個月資金為正,6個月回籠資金將能投入新的項目之中。

  澎湃新聞獲悉,此前碧桂園對合作項目有兩套考核體系。合作的項目中,自行操盤的按碧桂園的進度、時間節點進行考核,而非操盤項目僅需報備即可。

  如今,為提高周轉,加快現金回流,非碧桂園操盤的項目,也要納入碧桂園的考核體系,同樣需要按照碧桂園的時間節點進行。

  據澎湃新聞記者了解,碧桂園數個區域的多個合作項目已經或者正在進行退出,退出項目均是非操盤項目。

  該消息得到多位碧桂園內部人士證實,其所在區域也有數個項目等待退出合作,主要是因為碧桂園考核體系的變化,非操盤項目達不到考核標準。碧桂園人士這樣描述這一精神:只要達不到碧桂園高周轉的節奏,項目寧可不做,現金流為王。

  據悉,目前,碧桂園對于合作項目的處理分兩種,已經簽訂股權合作協議的,如不能按照碧桂園高周轉的節奏進行操盤,則會退出;合作項目中,尚未簽訂股權協議的,如不能操盤,直接放棄合作。

  不僅如此,為了實現現金的快速回流周轉,有碧桂園內部人士透露,有的項目哪怕利潤轉負,也要搶現金流。但因為碧桂園項目的跟投制度,這極大的挫傷了一線人員的熱情。