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白小姐资料一肖中特欲钱料: 誰才是中國樓市的終極接盤者?

2018-07-16 來源:劉磊地產評論 點擊 評論

冰心论坛一肖中特 www.vxber.icu   現在已經有很多人明白,房子要變成錢,不是租出去,就是賣出去;一座房子在那里,既不能當飯吃,也不能當錢花。所以,房子就需要轉讓,才能獲利—無論是使用權的轉讓(出租),還是整個產權的轉讓(出售)。如果無法完成轉讓,那么房產的持有者,就成了大家口中的“接盤俠”。不過,誰才是終極接盤者?誰才是韭菜之王呢?

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  眾所周知,那些炒房客,尤其是利用高杠桿進行炒房的人、盲目擴大規模的人,最終會成為樓市的犧牲品;這并非是聳言聽聞,有真實的案例支持。去搜搜溫州炒房團和鄂爾多斯,就知道一旦成了接盤俠,一旦遭遇平盤或者房價下行,那些多套房持有者的日子是多么的苦逼了。

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  但炒房客就是終極接盤者嗎?這樣看問題就會遮蔽問題的本質。前兩天馬光遠說,“中國不存在炒房團這樣的群體,因為人人都是炒房團”。在2016年房價高位,由于對未來的不確定和焦慮感,匆忙買了房??梢運的鞘焙虺蘇吹憒畬蛘鄣墓?,基本上都要比現在多支出很多了。有人會說了,不買不行??!租售同權就是句口號而已,落戶、上學、社保、購車,很多事情,沒有那一紙戶口,辦不成。反正買了就是財富,怎么能說接盤呢?
  這就是對財富認識的誤區了:
  首先,從市場經濟角度看,自住房被定義為保障性資產,而非財產性或者收入性資產;因此,自住房的資產規模增長并不意味著財富的累積,也不意味著生活品質的提升和幸福感的增強——那些貸款買房的朋友們,難道沒有覺得,背負貸款以后,生活壓力上去了,生活品質下來了呢?

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  其次,從房產投資財商角度分析,歐美發達國家的富裕階層和高凈值家庭通常把自住房的資產規??刂圃謐什鼙鵲?0%之內;自住房占比越高,說明投資和理財能力越弱,家庭僅能依靠單一收入,退休后只能依靠養老金生活,實際生活品質趨于下降。
  再次,從現金流角度分析,自住房不能帶來穩定租金收入,也不能獲得銀行及其他金融機構的有效抵押;換句話說,自住房的資產僅是賬面財富,而非可以進行有效支配的資產;因此,現在就有那種住在豪宅里的“窮人”——為了房子努力工作,收入很大部分都為房子做了貢獻。
  有人說了,那我不買房,我存錢,這樣就沒有利息支出了。這樣想也太天真了。不進行資產配置,僅僅持有紙幣可以說是另類接盤者。

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  老話講“久病床前無孝子”,實際上,人們所看重的真金白銀,更是經不起時間的消磨,更會隨時間的推移而銷蝕殆盡。時間讓財產“消亡”?可以從以下的例子中得到驗證:例子1:萬元戶現象;1985-1988年期間的一萬元,大約相當于當時城鎮職工120-150個月的工資收入。到現在,1萬元大約相當于目前城鎮職工2-3個月的收入。97%的財富消失了。
  例子2:養老金,25年前也許普通退休職工會以為3萬元足夠養老,因為這差不多是其當時30年的工資收入,現在這個數字則上升到了約100萬,即100萬差不多是當下30年的工資收入,那么請問25年后多少錢夠養老?
  總之,不配置資產不行,利息收入、理財收入,基本上追不上通貨膨脹率;隨意配置資產也不行,重金買下的房子,看似是漲價了,卻難以變現,或者變現之后,除去貸款,發現收益率也最終只是稍微跑贏通脹;如果出現變現困難,則真金白銀都變成了賬面資產。也許有理財高手,在股市、期貨市場游走,收益率也不錯,不想“XX戰”起來了,人民幣貶值了,財富依舊縮水了。
  過去那種單一配置資產的方式已經不適用了,理財漸漸成了一門深邃的學問,唯有放開眼界,放眼全球,才能保證個人的財富,在風云跌宕中堅挺,在時間流逝中不虧不朽。
  本文原創,作者劉磊,福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員,《房產投資煉金術》課程導師,多家媒體房地產專欄作者、作家。